Frazionare un appartamento
Il DPR 380/2001 classifica il frazionamento senza aumento di volume e senza cambio d'uso come manutenzione straordinaria. Se non tocchi le strutture basta una CILA; se servono nuove aperture in muri portanti, una SCIA con la pratica sismica.
La pratica edilizia è solo una parte del lavoro. Prima vanno verificati:
- Il regolamento di condominio, che a volte vieta il frazionamento o l'uso diverso dall'abitazione.
- Il piano regolatore del Comune: nei centri storici (a Roma, la Città storica) le norme tecniche possono porre limiti alle trasformazioni, da verificare edificio per edificio.
- Il carico urbanistico: una nuova unità può comportare il pagamento di oneri.
- Gli impianti: ogni unità deve avere contatori, caldaia o pompa di calore e scarichi autonomi.
Requisiti minimi di ogni unità
| Requisito | Valore | Fonte |
|---|---|---|
| Monolocale per una persona | 28 mq | DM Sanità 5 luglio 1975 |
| Monolocale per due persone | 38 mq | DM Sanità 5 luglio 1975 |
| Camera singola / doppia | 9 / 14 mq | DM Sanità 5 luglio 1975 |
| Altezza minima vani abitabili | 2,70 m | DM 1975 e deroghe del Salva-casa |
| Superficie finestrata | 1/8 del pavimento | DM Sanità 5 luglio 1975 |
Il Salva-casa consente in alcuni casi altezze fino a 2,40 m e monolocali fino a 20 mq per una persona, a condizioni precise di progetto. Si verifica caso per caso con la normativa in vigore e il Regolamento edilizio del Comune.
Unire due unità
L'accorpamento segue le stesse regole: CILA o SCIA a seconda delle opere. Serve aprire un passaggio nel muro di separazione, che spesso è portante, e unificare impianti e catasto. Se i due appartamenti hanno storie edilizie diverse, lo stato legittimo va verificato per entrambi.
Cambio di destinazione d'uso
L'art. 23-ter del DPR 380/2001 individua cinque categorie: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale. Dopo il Salva-casa:
- All'interno della stessa categoria il cambio è sempre ammesso, salvo limiti degli strumenti urbanistici.
- Per una singola unità immobiliare nelle zone A, B e C è ammesso il passaggio tra residenziale, turistico-ricettiva, produttiva-direzionale e commerciale, nel rispetto delle condizioni fissate dalla legge e dal PRG.
- Il mutamento senza opere si fa con SCIA; con opere, con il titolo richiesto dalle opere.
- Possono essere dovuti oneri di urbanizzazione per la differenza tra le destinazioni.
Tempi
| Attività | Tempi indicativi |
|---|---|
| Studio di fattibilità del frazionamento | 1–2 settimane |
| Frazionamento con CILA e due DOCFA | 3–5 settimane |
| Cambio d'uso con SCIA e DOCFA | 3–5 settimane + 30 giorni |
Tempi indicativi di preparazione della pratica.
Casi tipo
Un grande appartamento con due ingressi sul pianerottolo si divide in un trilocale e un bilocale senza toccare i muri portanti: CILA, due nuovi subalterni in Catasto, impianti separati, revisione dei millesimi.
Ex studio professionale in categoria A/10. Requisiti di altezza e illuminazione già rispettati: SCIA per il cambio d'uso verso residenziale, verifica degli oneri e variazione catastale in A/2.
Domande frequenti
Frazionare conviene economicamente?
Nelle grandi città due unità piccole si vendono o affittano spesso a un prezzo al metro quadro più alto di una grande. La convenienza dipende da costi di lavori, oneri e tempi: la si calcola nello studio di fattibilità.
Serve il permesso del condominio?
Non sempre: dipende dal regolamento. Va comunque comunicato all'amministratore e, se servono nuovi allacci o interventi su parti comuni, serve la delibera.
Posso trasformare un magazzino (C/2) in abitazione?
Solo se il locale può rispettare i requisiti di abitabilità e il PRG lo ammette. Molti seminterrati e magazzini non possono, per altezza o illuminazione.