1. Prima di comprare il terreno: l'analisi del lotto
Il valore di un terreno dipende da cosa ci si può costruire. Lo studio di fattibilità verifica, prima dell'acquisto o del progetto:
- la destinazione urbanistica e gli indici edificatori del PRG (cubatura, superficie, altezze, distanze);
- vincoli paesaggistici, archeologici, idrogeologici e fasce di rispetto;
- accessi, urbanizzazioni e allacci disponibili;
- una prima ipotesi planivolumetrica con la superficie realizzabile.
2. Un progetto integrato
Architettura, strutture e impianti nascono insieme, dal livello di fattibilità tecnico-economica all'esecutivo. Questo evita le varianti dovute a impianti che non trovano spazio o a strutture che contraddicono la pianta, e permette di controllare il costo di costruzione fin dalle prime scelte.
- Progetto architettonico con render e viste 3D per decidere prima di costruire.
- Progetto strutturale secondo le Norme Tecniche per le Costruzioni e pratica sismica presso la Regione Lazio.
- Progetto degli impianti, relazione energetica (ex Legge 10/1991) e verifica dei requisiti minimi.
- Computo metrico estimativo e capitolato per la gara tra imprese.
3. Titoli edilizi
Per le nuove costruzioni serve il permesso di costruire (art. 10 DPR 380/2001). In presenza di un piano attuativo con precise disposizioni plano-volumetriche si può ricorrere alla SCIA alternativa (art. 23). Il rilascio comporta il pagamento del contributo di costruzione: oneri di urbanizzazione e quota sul costo di costruzione.
4. Edifici a energia quasi zero
Dal 2021 tutti i nuovi edifici devono essere nZEB (D.M. 26 giugno 2015): involucro molto isolato, impianti ad alta efficienza e una quota di energia da fonti rinnovabili. Progetto per standard elevati con pompe di calore, fotovoltaico, ventilazione meccanica controllata e attenzione all'orientamento e all'ombreggiamento, fino ai livelli Zero Energy Building.
5. Cantiere, sicurezza e agibilità
- Coordinamento della sicurezza in progettazione ed esecuzione (CSP/CSE, D.Lgs. 81/2008).
- Direzione lavori, contabilità e controllo di costi e tempi.
- Collaudo statico, certificazioni degli impianti, APE.
- Segnalazione certificata di agibilità (art. 24 DPR 380/2001) e accatastamento.
Cosa progetto
Case unifamiliari e bifamiliari, villini, piccole palazzine, ampliamenti e sopraelevazioni dove il PRG lo consente.
Uffici, edifici commerciali e capannoni, con attenzione a layout funzionale, efficienza energetica e inserimento nel contesto.
Alcuni esempi sono nella pagina Progetti, tra cui il Capannone Pedetta e i Nuovi Uffici.
Domande frequenti
Quanto tempo serve per il permesso di costruire?
La legge prevede un procedimento di alcune settimane dalla domanda completa, ma i tempi reali dipendono dal Comune, dalle integrazioni richieste e dalle autorizzazioni preliminari (paesaggistica, sismica). Una domanda completa e ben istruita è il modo più efficace per accorciarli.
Quanto costano oneri e contributo di costruzione?
Dipendono dal Comune, dalla destinazione d'uso e dalla superficie. Li calcolo nello studio di fattibilità, perché incidono sul budget complessivo quanto le opere.
Posso demolire e ricostruire un edificio esistente?
Sì: demolizione e ricostruzione può rientrare nella ristrutturazione edilizia, anche con modifiche di sagoma e sedime nei limiti di legge, oppure essere una nuova costruzione. La differenza cambia titolo, oneri e possibili agevolazioni: va valutata caso per caso.
Lavori anche fuori dal Lazio?
Sì, seguo incarichi in tutta Italia: lo studio è a Roma, ma progetto, pratiche e direzione lavori si organizzano ovunque si trovi il cantiere.