Quando serve
L'art. 10 del DPR 380/2001 (Testo unico dell'edilizia) richiede il permesso di costruire per:
- Nuove costruzioni, compresi ampliamenti all'esterno della sagoma esistente e sopraelevazioni.
- Ristrutturazione urbanistica, cioè la sostituzione del tessuto esistente con un disegno diverso di lotti, isolati e strade.
- Ristrutturazione edilizia "pesante": interventi che portano a un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente e che modificano la volumetria complessiva o i prospetti, oppure che nei centri storici (zone A) comportano mutamenti della destinazione d'uso, o che negli immobili vincolati modificano la sagoma.
Per i lavori interni senza opere strutturali basta una CILA, per quelli strutturali una SCIA. Le leggi regionali possono ampliare o restringere i casi: per questo la verifica si fa sempre sul Comune e sulla Regione dell'intervento.
La SCIA alternativa al permesso di costruire
In alcuni casi (art. 23 DPR 380/2001) il permesso di costruire può essere sostituito da una SCIA, con lo stesso contributo di costruzione: per esempio le ristrutturazioni "pesanti" o le nuove costruzioni in attuazione di piani attuativi con precise disposizioni plano-volumetriche. I lavori possono iniziare 30 giorni dopo la presentazione. Conviene quando i tempi del Comune sono lunghi e il progetto è chiaramente conforme.
Cosa serve per presentare la domanda
- Titolo di proprietà o altro titolo che legittima la richiesta.
- Rilievo dello stato di fatto, documentazione catastale e titoli edilizi precedenti.
- Progetto architettonico, relazione tecnica asseverata di conformità urbanistica ed edilizia.
- Progetto strutturale e pratica sismica, progetto degli impianti, relazione sul contenimento dei consumi energetici; per le nuove costruzioni il rispetto dei requisiti nZEB.
- Pareri e nulla osta quando dovuti: Soprintendenza o autorizzazione paesaggistica, ASL, Vigili del fuoco, enti gestori di vincoli.
- Calcolo del contributo di costruzione e ricevute dei diritti di istruttoria.
Iter e tempi
La domanda si presenta allo sportello unico per l'edilizia (SUE) del Comune. Il responsabile del procedimento ha 60 giorni per l'istruttoria e la proposta di provvedimento, poi il dirigente ha 30 giorni per rilasciare o negare il permesso (art. 20 DPR 380/2001). I termini sono raddoppiati nei Comuni con più di 100.000 abitanti e per i progetti particolarmente complessi, e si sospendono se il Comune chiede integrazioni.
Se il Comune non risponde nei termini, il permesso si intende rilasciato per silenzio-assenso, tranne quando ci sono vincoli ambientali, paesaggistici o culturali. Nella pratica, contando progettazione, pareri e integrazioni, servono di solito da 4 a 8 mesi dal primo rilievo al rilascio.
Il contributo di costruzione
Il rilascio del permesso comporta il pagamento del contributo di costruzione (art. 16 DPR 380/2001), che ha due parti: gli oneri di urbanizzazione, legati a superfici e volumi e alle tabelle del Comune, e il costo di costruzione, una quota del costo dell'edificio. Gli importi cambiano molto da Comune a Comune; di solito si possono rateizzare con garanzia fideiussoria. Il calcolo fa parte della pratica e lo condivido prima di depositarla.
Durata del permesso e fine lavori
I lavori vanno iniziati entro un anno dal rilascio e terminati entro tre anni dall'inizio (art. 15 DPR 380/2001); i termini si possono prorogare per fatti indipendenti dalla volontà del titolare. A fine lavori si presenta la segnalazione certificata di agibilità (SCA) entro 15 giorni, con collaudo strutturale, conformità degli impianti, aggiornamento catastale e APE.
Lavori fatti senza permesso
- Opere senza permesso o in totale difformità: il Comune ordina la demolizione e il ripristino (art. 31 DPR 380/2001), oltre alle sanzioni penali (art. 44).
- Regolarizzazione: è possibile solo con l'accertamento di conformità (art. 36), se l'opera è conforme alle norme sia di quando è stata realizzata sia di oggi.
- Difformità parziali: dopo il Salva-casa (DL 69/2024) si valuta l'accertamento semplificato dell'art. 36-bis. Ne parlo nella guida alla sanatoria.
Domande frequenti
Chi può presentare il permesso di costruire?
Il proprietario o chi ha titolo sull'immobile, tramite un tecnico abilitato che firma il progetto e assevera la conformità alle norme urbanistiche ed edilizie.
Posso iniziare i lavori appena presento la domanda?
No: con il permesso di costruire i lavori partono solo dopo il rilascio e il pagamento del contributo (o della prima rata), con la comunicazione di inizio lavori. Se serve partire prima, si valuta la SCIA alternativa.
Il permesso si può modificare durante il cantiere?
Sì, con una variante. Le varianti che non cambiano parametri urbanistici, volumi o sagoma si gestiscono con una SCIA in corso d'opera; le altre richiedono un nuovo permesso.
Lavori anche fuori dal Lazio?
Sì, seguo incarichi in tutta Italia: progetto, pratica e direzione lavori si organizzano ovunque si trovi il cantiere, verificando le norme della Regione e del Comune.