Prima di tutto: lo stato legittimo
Lo stato legittimo (art. 9-bis DPR 380/2001) è la configurazione dell'immobile autorizzata dai titoli edilizi: licenza o permesso originario più le pratiche successive. Per gli edifici costruiti quando non serviva un titolo si usano documenti storici come la planimetria catastale d'impianto. Con il Salva-casa basta il titolo dell'ultimo intervento sull'intero immobile o unità, se l'amministrazione ha verificato i precedenti.
La ricerca si fa con l'accesso agli atti presso l'ufficio tecnico e l'archivio edilizio del Comune; a Roma, presso il Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica e gli archivi dei Municipi. È il lavoro meno visibile, ma decide tutto il resto.
Le tolleranze: quando non serve sanare
L'art. 34-bis stabilisce che piccoli scostamenti di altezze, distacchi, cubature e superfici non sono violazioni edilizie. Il limite generale è il 2%. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 il Salva-casa ha introdotto soglie più ampie in base alla superficie dell'unità:
| Superficie utile | Tolleranza |
|---|---|
| Oltre 500 mq | 2% |
| Da 300 a 500 mq | 3% |
| Da 100 a 300 mq | 4% |
| Da 60 a 100 mq | 5% |
| Sotto i 60 mq | 6% |
Rientrano nelle tolleranze esecutive anche irregolarità geometriche, diversa collocazione di impianti e opere interne, piccole modifiche alle finiture. Il tecnico le dichiara nella pratica successiva o in un'asseverazione per la vendita.
Accertamento di conformità semplificato (art. 36-bis)
È la novità principale del Salva-casa. Riguarda le difformità parziali, le variazioni essenziali e gli interventi eseguiti senza SCIA o in difformità dalla SCIA. Non serve più la "doppia conformità" piena: basta che l'opera sia conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e a quella edilizia vigente al momento della realizzazione.
- Il Comune risponde entro 45 giorni (permesso in sanatoria) o 30 giorni (SCIA in sanatoria); poi vale il silenzio-assenso.
- Si paga un'oblazione calcolata sull'aumento di valore dell'immobile, entro minimi e massimi di legge.
- Se l'immobile è vincolato serve anche il parere della Soprintendenza sulla compatibilità paesaggistica.
Accertamento ordinario (art. 36)
Resta per gli abusi più gravi: opere senza permesso di costruire o in totale difformità. Qui serve ancora la doppia conformità piena, al momento della realizzazione e al momento della domanda. L'oblazione è pari al doppio del contributo di costruzione.
Condoni ancora da chiudere
In molti Comuni, Roma in testa, migliaia di domande di condono presentate con le leggi del 1985, 1994 e 2003 non sono ancora state definite. Una domanda pendente non equivale a un titolo rilasciato: prima di vendere o ristrutturare conviene integrare i documenti e chiedere il rilascio della concessione in sanatoria all'ufficio condono del Comune.
Tempi
| Attività | Tempi indicativi |
|---|---|
| Verifica di conformità urbanistica e catastale | 1–3 settimane |
| Asseverazione di tolleranze per la vendita | 1–2 settimane |
| Accertamento di conformità art. 36-bis | 3–6 settimane + istruttoria |
| Integrazione di condono pendente | Variabile con lo stato della pratica |
Tempi indicativi di preparazione, a cui si aggiunge l'istruttoria del Comune.
Casi tipo
Balcone chiuso con infissi negli anni '90 senza titolo. Se la veranda crea nuova superficie utile non rientra nelle tolleranze: si valuta l'accertamento di conformità o il ripristino, con il parere del condominio sulla facciata.
Planimetria catastale del 1939 diversa dallo stato attuale per due tramezzi e un bagno. Opere interne senza aumento di superficie: si regolarizzano con CILA tardiva e aggiornamento DOCFA, spesso nella stessa pratica della nuova ristrutturazione.
Domande frequenti
Posso vendere casa con una difformità?
Il notaio richiede la conformità catastale e i riferimenti ai titoli edilizi. Una difformità sostanziale può far saltare il mutuo dell'acquirente o il rogito. Meglio verificare prima di mettere in vendita.
Il Salva-casa sana tutto?
No. Rende più semplice regolarizzare difformità parziali e interne. Gli abusi gravi, come nuove volumetrie senza titolo, seguono ancora l'accertamento ordinario o la demolizione.
Quanto costa l'oblazione?
Dipende dal tipo di difformità e dall'aumento di valore dell'immobile. La stima viene fatta nella verifica di fattibilità, prima di presentare la domanda.
Chi ha comprato casa con un abuso fatto dal vecchio proprietario è responsabile?
Le misure sull'immobile (ripristino, sanatoria) riguardano il proprietario attuale, anche se non ha fatto lui l'abuso. Eventuali azioni verso il venditore vanno valutate con un legale.